DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE

Der damalige Grosse Gemeinderat (heute Stadtparlament) genehmigte am 26. Januar 2017 einen jährlichen Unterhaltsbeitrag von 50 %, im Maximum Fr. 150'000.-, an die Kosten für den Unterhalt der Meliorationsanlagen der Unterhaltsgenossenschaft Illnau-Effretikon. Gleichzeitig bewilligte es einen jährlichen Unterhaltsbeitrag von 50 %, im Maximum Fr. 25'000.-, an die Kosten für den Unterhalt der Meliorationsanlagen der Unterhaltsgenossenschaft Kyburg (GGRB-Nr. 2017-55). Die beiden Unterhaltsgenossenschaften schlossen sich im Jahr 2020 zur Unter-haltsgenossenschaft Illnau-Effretikon zusammen. Seither leistet die Stadt an die Genossenschaft einen maximalen Unterhaltsbeitrag von Fr. 175'000.- pro Jahr.

Der Stadtrat hat am 10. Juli 2025 im Rahmen des Sparpakets 2026 verschiedene Massnahmen beschlossen und festgesetzt (SRB-Nr. 2025-160). Eine Massnahme beinhaltet die Reduktion des jährlichen Beitrages der Stadt an die Unterhaltsgenossenschaft Illnau-Effretikon. Damit sollen jährlich wiederkehrende Kosten von Fr. 25'000.- in der Erfolgsrechnung eingespart werden.

Die Finanzlage der Unterhaltsgenossenschaft Illnau-Effretikon ist solide und der reduzierte städtische Beitrag dadurch vertretbar.

DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE

Die Stadt ist gestützt auf die eidgenössische Gewässerschutzverordnung (GSchV; SR 814.201) verpflichtet, die Abwasserreinigungsanlage (ARA) Mannenberg aufgrund des empfindlichen Vorfluters «Kempt» um eine vierte Reinigungsstufe zur Elimination von Mikroverunreinigungen zu erweitern. Im Rahmen der kantonalen Planung wurde der ARA Mannenberg die Priorität eins für eine solche Erweiterung zugeordnet.

Bis zum Jahr 2039 ist vorgesehen, die ARA Hard in Winterthur umfassend zu erneuern, zu vergrössern und um eine vierten Reinigungsstufe auszubauen. Gestützt auf frühere Expertisen und Analysen wurde seitens der Stadt Illnau-Effretikon ein Anschluss der ARA Mannenberg an die ARA Hard als prioritäres Szenario definiert, mit dem Ziel, das Abwasser künftig zentral in Winterthur mit sämtlichen Reinigungsstufen zu behandeln (SRB-Nr. 2020-144).

Gestützt auf die im November 2025 aktualisierten Investitionskosten der Stadt Winterthur für den Ausbau und die Erweiterung der ARA Hard gelangt die überarbeitete Wirtschaftlichkeitsanalyse zum Schluss, dass ein Anschluss der ARA Mannenberg an die ARA Hard als nicht wirtschaftlich zu beurteilen ist.

Aufgrund der neuen Ausgangslage hat der Stadtrat die Abteilung Tiefbau beauftragt, einen Projektierungskredit für die Erweiterung der ARA Mannenberg um eine vierte Reinigungsstufe sowie für die Erarbeitung einer Studie zum zukünftigen Weiterbetrieb der Anlage auszuarbeiten (SRB-Nr. 2025-256).

Dem Stadtparlament wird hierfür ein Verpflichtungskredit von Fr. 955'000.- (inkl. MwSt.) zur Genehmigung unterbreitet. Dieser umfasst die Projektierung der vierten Reinigungsstufe bis auf Stufe Bauprojekt und die Ausarbeitung einer Zukunftsstudie mit einem Planungshorizont bis ins Jahr 2070.

Nach Vorliegen des Bauprojektes und der Zukunftsstudie für den Weiterbetrieb der ARA Mannenberg, können diese Kosten mit einem Anschluss an die ARA Hard mit gleicher Kostengenauigkeit verglichen und über Anschluss nach Winterthur oder Weiterbetrieb der eigenen ARA final entschieden werden.

DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE

Das zentral gelegene Baugebiet hinter dem Kirchhügel «Rebbuck» im Ortsteil Alt-Effretikon befindet sich im Eigentum der Stadt sowie im Besitz von zwei privaten Grundeigentümerschaften. Es liegt in den Kernzonen I und II und bietet - je nach Wohnungsgrössen - Potenzial für rund 88 bis 110 Neubauwohnungen. Davon entfallen etwa 48 bis 60 Wohnungen auf den Landanteil der Stadt. Die privaten Grundeigentümerschaften können insgesamt 40 bis 50 neue Wohnungen realisieren. Mit ihnen wurde vereinbart, mindestens bis zum Abschluss des privaten Gestaltungsplans eine gemeinsame Planung durchzuführen.

Vorerst soll die Stadt den Umgang mit dem eigenen Land festlegen. Dazu unterbreitet der Stadtrat dem Stadtparlament die vorliegende Arealstrategie. Gestützt auf das Schwerpunktprogramm des Stadtrates zur Amtsdauer 2022-2026 und gestützt auf die Portfoliostrategie für das Finanzvermögen aus dem Jahr 2025 verfolgt der Stadtrat die Ziele, auf dem städtischen Land preisgünstigen Mietwohnungsraum zu schaffen und gleichzeitig eigene Räumlichkeiten für die Erfüllung öffentlicher Aufgaben zu sichern.

Diese beiden Ziele lassen sich über einen Tauschhandel mit einer geeigneten Bauträgerschaft kostenneutral realisieren. Das städtische Bauland soll mit der Auflage zur Erstellung preisgünstigen Wohnungsbaus an eine Immobiliengesellschaft veräussert werden. Diese errichtet eine Wohnüberbauung auf dem gesamten städtischen Bauland und übergibt der Stadt anschliessend jenen Wohnungsanteil, der dem Verkaufspreis des Landes entspricht. Die Berechnungen zeigen, dass die Stadt durch die Abgabe von 70 % des Baulandes etwa 30 % der Wohnungen inklusive des dazugehörigen Landanteils wieder in ihr Eigentum übernehmen kann. Auf diesem Weg gelangt die Stadt ohne eigene Investitionen in den Besitz von 15 bis 18 Wohnungen. Dadurch reduzieren sich die Ausgaben für Wohnraum, den die Stadt heute auf dem freien Markt anmieten muss. Sowohl die Wohnungen im Eigentum der Stadt als auch jene der privaten Bauträgerschaft werden preisgünstig bewirtschaftet. Die beiden privaten Grundeigentümerschaften des restlichen Baulandes sind in der Preisgestaltung ihrer Wohnungen frei. Dadurch entsteht ein durchmischtes Wohnquartier.

Der Landpreis wurde für die drei Szenarien Genossenschaftsbau, Mietwohnungsbau und Stockwerkeigentum berechnet und dem favorisierten Szenario mit dem Tauschhandel gegenübergestellt. Entfällt die Auflage zur Erstellung preisgünstigen Wohnraums, steigt der erzielbare Landpreis. Die daraus resultierende einmalige Einnahme könnte zur Schuldentilgung genutzt werden, was die jährlichen Schuldzinsen senken würde. Diese Zinseinsparungen fallen allerdings geringer aus als die laufenden Einnahmen aus Mieten und/oder Baurechtszinsen. Zudem würden die städtischen Zielsetzungen (preisgünstiger Wohnraum und eigene Nutzungen in eigenen Liegenschaften) verfehlt. Diese könnten auch bei der Abgabe des gesamten Landes im Baurecht nur teilweise erfüllt werden. Bei der Abgabe eines Teils des Landes im Baurecht und dem Bau von Wohnungen durch die Stadt auf dem restlichen Land würde die ohnehin schon hohe Verschuldung weiter ansteigen.

Der Stadtrat beantragt deshalb, das Bauland mit der Auflage zur Realisierung preisgünstigen Wohnungsbaus zu veräussern und der Stadt den Rückkauf von Wohnungen und Land im Umfang des Verkaufspreises des Baulandes zu ermöglichen. Diese Transaktion kann für die Stadt kostenneutral erfolgen und die beiden Ziele, nämlich preisgünstigen Wohnraum und städtische Nutzungen in eigenen Liegenschaften zu ermöglichen, werden erfüllt.